Grundstück bewerten in Frankfurt: So nutzen Sie das volle Potenzial Ihres Bodens

Sie besitzen ein Grundstück in Frankfurt und möchten dessen aktuellen Marktwert erfahren? Eine wichtige Frage, denn Grund und Boden in der Mainmetropole ist ein rares und äußerst wertvolles Gut! Doch die Bewertung eines Grundstücks folgt völlig anderen Regeln als die eines Hauses oder einer Wohnung. Hier zählt nicht primär der Ist-Zustand, sondern vor allem eine Frage: Was darf auf diesem Grundstück gebaut werden? Das Baurecht ist der alles entscheidende Faktor, der den Wert Ihres Frankfurter Grundstücks bestimmt.

Ob Bauland, Bauerwartungsland oder ein Grundstück mit Altbestand – um den Wert realistisch einschätzen zu können, muss das Entwicklungspotenzial analysiert werden. Wie das funktioniert und welche Rolle der bekannte Bodenrichtwert dabei spielt, erklären wir Ihnen in diesem Leitfaden zur Grundstücksbewertung speziell für Frankfurt.

Als Ihr lokaler Immobilienpartner Über Valuvis mit Expertise im Frankfurter Grundstücksmarkt helfen wir Ihnen, den wahren Wert Ihres Bodens zu erkennen.

Warum ist die Bewertung Ihres Frankfurter Grundstücks so wichtig?

Den Wert zu kennen, ist entscheidend für:

• Verkauf: Festlegung eines marktgerechten Preises für einen erfolgreichen Grundstücksverkauf.
• Kauf: Prüfung, ob der geforderte Preis dem Potenzial entspricht.
• Erbschaft/Schenkung: Wertfeststellung für steuerliche Zwecke oder Aufteilung (ggf. Spekulationssteuer prüfen).
• Finanzierung: Beleihungswert für die Bank.
• Entwicklungsentscheidungen: Lohnt sich eine Projektentwicklung oder der Verkauf?

Schlüsselfaktor Baurecht: Was bestimmt den Wert Ihres Grundstücks in Frankfurt?

Der Wert eines unbebauten oder zu entwickelnden Grundstücks in Frankfurt hängt fast ausschließlich von seinem Potenzial ab:

1. Baurecht (Der wichtigste Faktor!):
   • Was darf gebaut werden? Gibt es einen qualifizierten Bebauungsplan für Ihr Gebiet in Frankfurt? (Informationen und Kartenmaterial finden Sie oft online im zentralen Planungsauskunftssystem Hessen). Was legt er fest (Art der Nutzung – Wohnen, Gewerbe?, Maß der Nutzung – Geschossflächenzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ), Bauweise)?
   • §34 BauGB: Liegt Ihr Grundstück im unbeplanten Innenbereich? Dann muss sich ein Neubau in die Umgebungsbebauung einfügen (§ 34 BauGB).
   • Je mehr gebaut werden darf (höhere GFZ, mehr Geschosse), desto höher ist der Wert! Die Prüfung des konkreten Baurechts ist daher der erste und wichtigste Schritt jeder Grundstücksbewertung.
2. Lage in Frankfurt: Die Mikrolage (Stadtteil, Straße, Infrastruktur, Umfeld) beeinflusst die Attraktivität und damit den erzielbaren Preis pro Quadratmeter realisierbarer Fläche.
3. Größe und Schnitt: Wie groß ist das Grundstück und wie gut lässt es sich bebauen? Ungünstige Zuschnitte können den Wert mindern.
4. Erschließungszustand: Ist das Grundstück an Straße, Kanal, Wasser, Strom etc. angeschlossen? Ein voll erschlossenes Grundstück ist wertvoller als unerschlossenes Land, da der Käufer diese (oft erheblichen) Kosten spart.
5. Bodenbeschaffenheit & Altlasten: Gibt es Kontaminationen im Boden? Wie ist die Tragfähigkeit? Dies kann den Wert erheblich mindern.
6. Bodenrichtwert: Dies ist ein durchschnittlicher Lagewert, der von Gutachterausschüssen ermittelt wird (aktuelle Werte für Hessen siehe BORIS Hessen). Er dient als Anhaltspunkt, ist aber nicht der Marktwert! Der tatsächliche Wert hängt vom individuellen Baurecht Ihres Grundstücks ab und kann deutlich vom Bodenrichtwert abweichen.

Wie wird der Grundstückswert in Frankfurt ermittelt?

Für Grundstücke, deren Wert primär durch ihre Bebaubarkeit bestimmt wird, sind folgende Ansätze relevant:

• Vergleichswertverfahren (angepasst): Man sucht nach Verkaufspreisen von Grundstücken mit vergleichbarem Baurecht in vergleichbarer Lage in Frankfurt. Da jedes Grundstück einzigartig ist, sind direkte Vergleiche oft schwierig. Hier ist die Expertise eines lokalen Maklers mit Zugang zu Transaktionsdaten entscheidend.
• Ableitung aus dem Bodenrichtwert: Man nimmt den offiziellen Bodenrichtwert als Ausgangspunkt und passt ihn anhand der spezifischen Eigenschaften des Grundstücks (insbesondere des konkreten Baurechts, aber auch Größe, Schnitt, Erschließung) nach oben oder unten an.
• Residualwertverfahren (für Entwickler): Hier wird ermittelt, welcher Verkaufserlös mit einem Neubau auf dem Grundstück erzielt werden könnte. Davon werden Baukosten, Finanzierungskosten und Entwicklergewinn abgezogen. Der "Rest" (Residuum) ist der Wert, den ein Entwickler maximal für das Grundstück zahlen kann.

Ein professioneller Bewerter wie valuvis nutzt eine Kombination dieser Ansätze und seine Marktkenntnis, um den realistischsten Marktwert für Ihr Frankfurter Grundstück zu ermitteln.

Wer bewertet Ihr Grundstück in Frankfurt zuverlässig?

• Online-Tools: Für Grundstücke nahezu unbrauchbar, da sie das entscheidende Baurecht nicht individuell prüfen können.
• Makler-Marktwerteinschätzung (z.B. durch valuvis): Sehr gut geeignet für Verkaufsüberlegungen. Wir prüfen das Potenzial (Baurecht), berücksichtigen die Lage und kennen die aktuellen Marktpreise für entwickelbare Grundstücke in Frankfurt. Fordern Sie hier Ihre fundierte Grundstücksbewertung für Frankfurt an – oft kostenlos für Eigentümer.
• Zertifiziertes Verkehrswertgutachten: Notwendig für offizielle Anlässe. Beinhaltet eine detaillierte Prüfung des Baurechts und ist kostenpflichtig.

![Flat Design Illustration eines Maklers mit Bewertungsunterlagen, Online-Tool und Gutachten – Vergleich der Bewertungsarten für Grundstücke in Frankfurt](/images/ServicePages/Immobilienbewertung/Grundstueck-bewerten/6-grundstuecksbewertung-frankfurt-vergleich.webp ""Vergleich von Online-Tools, Makler-Marktwerteinschätzung und zertifiziertem Verkehrswertgutachten – Wer bewertet Ihr Grundstück in Frankfurt zuverlässig?")

Der valuvis-Prozess zur Bewertung Ihres Frankfurter Grundstücks

1. Ihre Angaben: Sie geben uns die Daten und Lage Ihres Grundstücks.
2. Baurechtsprüfung: Wir recherchieren die planungsrechtliche Situation (Bebauungsplan etc.).
3. Marktanalyse: Wir prüfen Vergleichswerte und Bodenrichtwerte für Ihre Lage in Frankfurt.
4. Potenzialbewertung: Wir schätzen das realisierbare Potenzial und den daraus resultierenden Marktwert ein.
5. Ergebnis & Beratung: Sie erhalten eine fundierte Wertindikation und Beratung zu den nächsten Schritten.

Fazit: Kennen Sie das Potenzial Ihres Frankfurter Grundstücks!

Der Wert Ihres Grundstücks in Frankfurt liegt in seiner Zukunft – in dem, was darauf entstehen kann. Eine professionelle Grundstücksbewertung, die das Baurecht und die lokalen Marktgegebenheiten in den Mittelpunkt stellt, ist daher unerlässlich. Nur so können Sie fundierte Entscheidungen treffen und den wahren Wert Ihres Bodens realisieren.

Lassen Sie jetzt das Potenzial und den Wert Ihres Frankfurter Grundstücks ermitteln!

• Fordern Sie Ihre persönliche Grundstücksbewertung an: Kostenlose Grundstücksbewertung durch valuvis
• Erfahren Sie mehr über den gesamten Bewertungsprozess: Immobilienbewertung bei valuvis
• Entdecken Sie mehr in unserem Ratgeber.

Wir freuen uns darauf, Ihnen den Wert Ihres Grundstücks in Frankfurt aufzuzeigen!

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Grundstücksbewertung in Frankfurt

1. Mein Nachbar hat für seinen Bodenrichtwert X €/qm bekommen – ist mein Grundstück genauso viel wert? Nicht unbedingt! Der Bodenrichtwert ist nur ein durchschnittlicher Lagewert für ein Gebiet mit ähnlichen Merkmalen. Der tatsächliche Marktwert Ihres Grundstücks in Frankfurt hängt entscheidend vom konkreten Baurecht ab (Was und wie viel darf gebaut werden?), aber auch von der genauen Mikrolage, dem Schnitt, der Größe und dem Erschließungszustand. Ihr Grundstück kann daher deutlich mehr oder auch weniger wert sein als der reine Bodenrichtwert.

2. Warum ist das Baurecht für die Grundstücksbewertung in Frankfurt so extrem wichtig? Weil der Wert eines Grundstücks (insbesondere von Bauland) fast ausschließlich durch sein Entwicklungspotenzial bestimmt wird. Je mehr Wohn- oder Nutzfläche auf dem Grundstück realisiert werden darf (gemäß Bebauungsplan oder §34 BauGB), desto höher ist der Wert, den ein Käufer (insbesondere ein Bauträger oder Investor) bereit ist zu zahlen. Ein Grundstück ohne oder mit sehr eingeschränktem Baurecht hat einen ungleich geringeren Wert. Die Prüfung des Baurechts ist daher der Kern jeder seriösen Grundstücksbewertung in Frankfurt.

3. Sind Online-Bewertungsrechner für Grundstücke in Frankfurt sinnvoll? Für Grundstücke sind Online-Rechner in der Regel ungeeignet. Sie können das entscheidende individuelle Baurecht, den genauen Erschließungszustand oder mögliche Besonderheiten (Altlasten, Schnitt) nicht erfassen. Sie basieren meist nur auf dem groben Bodenrichtwert und der Größe. Für eine realistische Einschätzung des Marktwertes Ihres Frankfurter Grundstücks benötigen Sie eine Analyse durch Experten, die das Potenzial bewerten können.

4. Was kostet eine Grundstücksbewertung in Frankfurt? Eine erste Marktwerteinschätzung durch einen Makler wie valuvis, insbesondere wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, ist für Sie als Eigentümer oft kostenlos. Diese Einschätzung ist in der Regel ausreichend, um einen Angebotspreis festzulegen. Benötigen Sie ein offizielles Verkehrswertgutachten für rechtliche Zwecke (Gericht, Finanzamt), müssen Sie einen zertifizierten Sachverständigen beauftragen. Dieses Gutachten ist kostenpflichtig, die Kosten richten sich nach dem Wert und Aufwand.

5. Wie beeinflusst der Erschließungszustand den Wert meines Frankfurter Grundstücks? Erheblich. Ein voll erschlossenes Grundstück (Anschluss an Straße, Kanalisation, Wasser, Strom etc. ist vorhanden und bezahlt) ist deutlich mehr wert als ein unerschlossenes oder teilerschlossenes Grundstück. Der Käufer spart sich die teilweise erheblichen Erschließungskosten und den organisatorischen Aufwand. Bei der Bewertung wird der Erschließungszustand daher genau geprüft und wertmindernd (bei fehlender Erschließung) oder werterhöhend (bei vollständiger Erschließung) berücksichtigt.